首都圏を中心に不動産業を展開している明和地所（8869）について、直近の決算内容、配当方針、株主優待から買いかどうか考察してみました。
明和地所は「クリオ」シリーズを展開しており、首都圏＋福岡、名古屋、札幌にも進出しています。規模が大きい会社ではありませんが、「クリオ」マンションを見たことがある人はいるのでは？
①業績・決算内容
②割安性
③財務・キャッシュフロー
④将来性
⑤株主還元
⑥底値具合（テクニカル）
の順番で考察していきます！
①業績・決算内容
業績：27年3月期の予想は前期比に比べればマイナスになっています。EPSに対する配当については概ね30%ほどの配当性向と見受けられます。27年3月期は前期比に比べれば5円の減配になっていますが、EPSからの余力を見れば問題ない水準と考えられます。
前期比で売上、利益ともに減少予定。理由は如何に？！
決算：27年3月期１Qの決算短信では前年同期比ベースで減収減益。マンションの引き渡し戸数が前期は１Qに集中していたため、同期比較で▲194戸が大きな影響でした。
ただし、この着地は’予想通り’ということで大きな問題ではない模様。
そのほか、流通、管理、賃貸については前年同期比でプラスに推移。
流通についてはウェルスソリューション（投資用不動産の一棟販売）が貢献。（前年同期比売上＋11億 営業利益1億9千）
管理についてはリプレース※で売り上げが着実に伸びています。（前年同期比売上＋1億 営業利益1千）
※マンションの管理会社を乗り換えてもらうこと。
売上、利益の減少は予想通りであるが、中期経営計画より上回っていることから問題のない内容と考えます。
②割安性
PERは6.9倍、PBRは0.53倍であり、ミックス係数が3.7となります。
かなりの割安水準であり、すぐにでも購入したいレベルです。
配当利回りも4.7%と高配当であり、株価が800円台と比較的お手頃価格で単元所有できますので、
手元資金が少ない人でも投資しやすいのではないでしょうか。
③財務・キャッシュフロー
自己資本比率については20%台と合格水準には達していません。
ただ、他の不動産会社で例えばフェイスネットワーク（3489）は30%前後、アズ企画設計（3490）は20%台、大手の三菱地所（8802）は30%強で推移 という数値ですし、別段悪い数値ではないと考えます。不動産を生業にしているのでどうしても借入金が大きくなりますので仕方のないことなのかなと。
キャッシュフローについては25年3月期は大量に借り入れをしたうえで、土地や建物を仕入れたためにFCFが大きなマイナスとなっております。
ポイントはここから翌26年期にはそうそうにプラスに転じているところです。
仕入れた土地、不動産物件の現金化が順調にできていると考えていいと思います。
配当金に回せる資金（＝フリーCF）を毎年きちんと確保できている企業なのか？
を見るために10年分のCFの推移グラフを作成しました。
配当総額が概ね6億～10億円として、FCFが高い頻度でマイナスに落ちており、現金を回すことができていないことがわかります。
キャッシュフローの観点からは懸念点があることが確認できました。
④将来性
販売された分譲マンションの価格帯別構成比です。
年々、1億円以上の物件の販売が増えております。もちろん、物価上昇に伴いますが、一般人はそんな物件は購入できません。
立地からパワーファミリーの獲得に成功しているようで、良い傾向です。
人口減少の流れから人口集中都市以外では物件開発はあまりしていないようなのでそこも安心材料でしょう。
将来、爆発的に伸びる分野・企業かというと競合も多いですし正直厳しい印象を持ちます。ただ開発物件の立地を厳選しているようなので、このまま安心路線を進んでくれれば高配当銘柄として長期保有の意味は十分にあると考えます。
⑤株主還元
・内部留保の充実と安定した配当等を継続的に実施。
・27年3月期は配当性向30%を目途とした株主還元の方針。
配当金の推移ですが、概ね40円で維持してくれています。
26年3月期は記念配当として5円上乗せだったので、27年期の40円については減配ではないことに。
継続的、安定的な配当実績が伺えますのでGOODですね。
また株主還元もあり、1000株からの保有で優待ポイントが発生します。
長期で保有すれば加算ポイントが貰えるので長期投資家には良い内容ですね。
何をもらえるのか？？
Xユーザーの投稿写真を見てみると、お肉、ワイン、ラーメンと食べ物だったり、
ポイントを貯めれば空気清浄機やポータブル電源など。
ちなみに1000株保有で4000ポイントがもらえた場合、ビーフカレー200g×2食（1000ポイント）×４で8食分もらえる計算ですね。1ポイント＝1円弱の価値のイメージですね。
また交換対象の商品でほしいものがない場合はWillsCoinへの交換もできるので無駄にならないポイントなのかなと思います。
現時点で40円/株の配当と1000株保有で4000ポイントの優待がいただけるので、
総合利回りは8%を超えてきます。
この利回りはすごく魅力的です！
⑥テクニカル
底値ハンターとして、できるだけ安いタイミングで尚且つ下落しにくいタイミングで購入する。
をモットーに銘柄選定をしています。私の主観での見解ですのでさらっと流し読みしてください。
株価チャートはこちら→株探（明和地所8869）
月足；8月15日時点でのチャートでは底値圏ではなく、2024年あたりから下落傾向。
また800円あたりでサポートされているように見えます。
週足；
週足でみるとローソク足の実体ベースで810円あたりでサポートされています。
現在、このサポートラインあたりにいますのでどちらに抜けてくるか。
底値ハンター目線では底値圏なのでエントリーしたい株価です。
日足；25日MAが75MAを下から上に抜いてきています。
ちょうど相場反転ポイントかもしれませんね。
底値的には800円付近まで下がってほしいですが、このタイミングでもアリと思います。
【テクニカル目線の纏め】
月足：下落トレンドもサポートライン近辺で反発の可能性あり。
週足：底値圏と判断。エントリーしたい。
日足：25MAが75MAを上抜き中。エントリーあり。
【結論】
①業績・決算内容 〇
②割安性 ◎
③財務・キャッシュフロー △
④将来性 〇
⑤株主還元 ◎
⑥底値具合（テクニカル） 〇
1000株保有しないと株主優待はもらえないため、下落したら100株ずつナンピンしながら1000株を目指そうと思います。
私の個人的な見解による考察、投資判断ですので、買いを推奨するものではありません。
投資は自己判断でお願いします。
コメント